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克拉瑪依獨山子自駕車房車營地項目選址及開發分析

[2015-06-07]

一、新疆拉瑪依獨山子自駕車房車營地項目選址

(一)新疆克拉瑪依獨山子自駕車房車營地項目自駕車營地選址要求

1、地域條件

  • 在高速路的出入口附近;
  • 在國道,縣道等主要道路沿線附近;
  • 可開發為觀光地的、知名度高的地區;
  • 場所顯而易見;
  • 從人口100萬以上的都市到營地行車約2小時以內較理想;
  • 全年開放(氣候溫暖,城市近郊)或季節性開放(積雪地,人口稀少地區)。

2、地域環境條件

  • 自然原因

  ? 有開闊的大自然、有綠樹、河流、日照充沛;

  ? 在海邊、湖畔、河畔等處,可以海水浴、釣魚、游泳;

  ? 多霧等特殊氣候的區域不易建設營地;

  ? 要有名勝古跡或別致的風景等觀光資源。

  • 社會原因

  ? 配備給排水、電器、通信等與生活相關的基礎設施,或是比較容易配備的場所;

  ? 要適當遠離商店、傳染病醫院、警察、消防等設施;

  ? 應選沒有被列為公園開發的土地;

  ? 周圍應有游泳池、網球場、賽車場等體育設施或娛樂設施;

  ? 要得到當地政府的同意;

  ? 確定汽車露營營地的網絡式規劃、管理;

  ? 營地周邊有公共交通設施(汽車、火車),使沒有車的露營者也能參加露營活動。

3、用地環境條件

  • 要選擇平坦,通風、排水良好的土地。不平坦但起伏平緩的土地也可以;
  • 選擇排水良好的土質,可保持衣服、帳篷的清潔;
  • 選擇遠離滑坡,巨浪,洪水的安全場所;
  • 選擇遠離有害動植物的場所;
  • 不選擇周圍被山、丘陵或高大樹木環繞,視線不佳的盆地;
  • 在選擇植被時,雜木林比松杉林理想,落葉林比長綠林理想;
  • 選擇適當遠離住宅和工廠的場所;
  • 要確保能夠停放足夠的車輛;
  • 從主干道到營地要修整好足夠寬度的道路,以便大型拖掛式露營車的出入;
  • 選擇夜晚能夠保證安靜睡眠的場所;
  • 營地整體必須干凈、采光好、舒適。

(二)新疆克拉瑪依獨山子自駕車房車營地項目選址范圍

  獨山子自駕車露營地選址位于獨山子城區以南15公里,獨庫公路東側,天山北坡。

  項目地塊西至滑雪場東側丘陵山脊,西至獨庫公路,南至規劃紅線,北至現狀滑雪場管理辦公區以北200米。東西寬約500米,南北長1200米。

  地塊處在獨庫公路東側滑雪場附近,總占地面積約44.35公頃,合665.25畝。項目用地未來可根據實際發展需要,向西側、南側發展,本次不納入規劃范圍。

(三)新疆克拉瑪依獨山子自駕車房車營地項目項目選址評價

1、宏觀區位條件優越。

  獨山子區位于新疆東西通道(G312線)與南北通道(G217線)的交匯處,新疆旅游的十字路口。G217線向北可達烏爾禾魔鬼城、喀納斯,向南穿越天山,抵達那拉提、巴音布魯克、庫車;G312線向東連接烏魯木齊、吐魯番,向西通往精河、賽里木湖等;并可由獨山子分別向東、向西環繞天山南北形成天山東西環線,是新疆旅游,特別是自駕車旅游的必經之地。

2、微觀區位條件適宜。

  營地選址位于獨山子城區以南15公里,獨庫公路東側,天山北坡,是獨山子的南大門,依托現有的滑雪場,是天山北麓進入天山之前景觀、交通、基礎設施等綜合因素的較優位置,向內可匯聚三地四方,向外可連通東西南北,處于天山黃金旅游線路上重要的節點位置。

3、客源區位條件良好。

  本營地位于獨山子、烏蘇、奎屯金三角之中,獨庫公路(G217線)旁,截止2007年底,三地四方(含農七師)人口超過65萬,GDP超150億元。千年之前,“金三角”地區就是古絲綢之路新北道上重要底驛,悠遠的駝鈴聲和牧人的鞭聲在這片古老而年輕的土地上時斷時續地回響著。312國道、奎賽高速和北疆鐵路如同3條巨龍橫亙東西,G217線、獨克公路、奎阿鐵路從這里伸向塔城、克拉瑪依和阿勒泰等地,形成了“井”字“流金通道”。

4、自身建設條件極佳。

  項目地塊整體地貌屬于丘陵緩坡地帶,其海拔高程為1190—1270米之間?,F狀地塊用地性質構成較單一,除了現狀滑雪場及其附屬設施外,其他均為荒地。其中:

  滑雪場附屬設施占地2.68公頃,占總用地9.24%;

  滑雪道占地4.10公頃,占總用地6.05%;

  其余為荒地37.57公頃,占總用地84.71%。

  項目地塊南鄰天山北麓,生態植被環境優良,天山良好的生態環境將成為項目的景觀基礎。

二、新疆克拉瑪依獨山子自駕車房車營地項目開發綜合分析

  ASEB方格分析是對ASEB分析與SWOT分析的綜合運用。ASEB方格分析的橫軸為需求的四個層級,縱軸是SWOT的四個方面,通過ASEB方格分析,就可以對旅游景區產品提供游客需求四個層級的各方面存在的優勢、劣勢以及機遇和威脅有十分清晰的認識。

(一)發展優勢分析。

1、活動的優勢(Strength Activity,SA)

  產品的多重屬性:木屋休閑區、工業藝術長廊、汽車露天影院、商務會所、滑雪場等旅游產品的豐富性可以滿足游客的多種體驗需求。

  獨一無二的賣點:以天山為背景,構建人工藝術化景觀與自然環境相融合,成為未來天山山麓的標志性景觀。

2、背景的優勢(Strength Settings,SS)

  區位優越:項目地處獨庫公路(G217線)東部丘陵地區,北距城區約15公里,國道217線可直達,交通便捷;南鄰天山北麓,生態植被環境優良,區位優勢獨特。

  基礎設施初步配套:地塊處在獨庫公路東側滑雪場附近,除現有滑雪場外,其余為荒山、荒地,旅游的可進入性較好。

3、體驗的優勢(Strength Experience,SE)

  生態休閑的體驗:為游客提供回歸自然的生態體驗。

  文化休閑的體驗:為到訪游客提供了追溯工業文化的體驗和藝術熏陶。

4、收益的優勢(Strength Benefits,SB)

  釋放心情:游客在回歸自然生態環境、欣賞獨特地域風光得以釋放心情,恢復身心,令人精神愉悅。

  增知長智:游客會獲得工業文化知識、地質知識和生態知識,在旅游中接受教育,增長知識和智慧。

(二)發展劣勢分析。

1、活動的劣勢(Weaknesses Activity,WA)

   現有活動文化缺失,缺乏主題文化的提煉和包裝,產品近距離重復建設且活動單一。

2、背景的劣勢(Weaknesses Settings,WS)

  獨山子目前旅游氛圍不濃,景點小散,缺乏統一的景區形象,致使自駕車營地項目整體效應不大。

3、體驗的劣勢(Weaknesses Experience,WE)

  體驗的參與性、生動性、新鮮性不夠。

4、收益的劣勢(Weaknesses Benefits,WB)

  獨山子景區粗放開發造成游客游離于景觀與文化之外,體驗的愉悅性不強。

5、發展機遇分析。

(三)活動的機遇(Opportunity Activity,OA)

  游客消費需求發生變化,應順應體驗旅游消費,在景區現有的優勢基礎上進行重新規劃建設。

  主題化、系列化的連續改進與增添新的活動,可吸引游客故地重游,延長產業生命周期。

1、背景的機遇(Opportunity Settings,OS)

   獨山子作為克拉瑪依市旅游圈的集客城市,與新疆旅游進行配套與聯合,可擴大游客市場范圍。

2、體驗的機遇(Opportunity Experience,OE)

  在廣闊的自然背景下,以藝術化、符號化手段彰顯石油文化,形成自然與人文的強烈對比。

3、收益的機遇(Opportunity Benefits,OB)

  克拉瑪依市周邊景區雷同開發為本項目差異化開發提供了機遇。

(四)發展威脅分析

1、活動的威脅(Threats Activity,TA)

  活動的季節性會帶來威脅。

2、背景的威脅(Threats Settings,TS)

  外來游客尤其是省外和境外游客前來克拉瑪依市的目的地是魔鬼城等吸引物。

3、體驗的威脅(Threats Experience,TE)

  如何把握好主題文化展示的度對自駕車營地特色的體現存在著威脅。

4、收益的威脅(Threats Benefits,TB)

  自駕車營地規劃開發中不可避免地存在文化附會現象,在一定程度上會影響到體驗的真實性。

(五)基本結論

  基于體驗旅游消費對獨山子自駕車營地項目進行ASEB方格分析,缺乏主題文化的粗放開發方式、拘泥于石油、火山文化的同構開發方式、分散投資的內耗開發方式應被擯棄,應率先占據“天山”品牌,搶先確立“天山營地”的地位,其次要從旅游角度,將石油工業文化,在廣闊的自然背景下,以藝術化、符號化的手段進行彰顯,形成自然與人文的強烈對比,形成獨特的體驗型營地。

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