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我國養老地產開發模式及案例分析

[2015-05-08]

養老地產開發模式及案例

  隨著我國人口老齡化的加劇,在巨大的養老市場與國家養老政策的雙重推動下,地產開發商紛紛試水,都想在這塊新興萬億級的市場分到一杯羹。從養生養老地產的構成分,主要存在三種模式:專業化的養老地產模式、以養老為概念的商住型地產開發模式、復合型養老地產模式。下面我們結合國內比較有代表性的養生養老地產案例與大家一起分享。

一、專業化的養老地產模式

專業化的養老地產模式是指以專業護理及養老配套為依托的模式,主要特點:

  1.以會員制為主要經營模式,目標客群是純粹的養老客戶群體。

  2.建設大量適合養老的軟硬件配套設施,包括醫療、康體、運動、休閑、保健等設施。

  大量的配套設施建設和養老社區運營對開發商后期的運營能力提出了非常高的要求,這是真正意義上的養老社區。

  案例:上海親和源老年公寓——高端會員制養老第一家

上海親和源養老地產項目規劃

  親和源老年公寓坐落于上海南匯區康橋鎮,占地8.4公頃,建筑面積100000㎡,是一個以會員制為主要形式,以實現健康、快樂的老年新生活為目標,融居家養老和機構養老優化為一體的與上海國際大都市相匹配的中、高檔的養老社區。

  親和源養老地產項目規劃:社區沿街分布主題餐廳、老年度假酒店、健康會所、商業、老年大學、醫院等公共建筑物業,社區內部是居住型物業,與外部有一定距離與區隔,保證了老年社區私密性。

  養老社區內適老硬件配套完善,包括配餐中心、醫院、頤養院、商業街,親和學院、健康會所、老年度假酒店、MINI高爾夫球場、活動廣場、門球場、舞蹈廣場、茶室等功能活動區,生活、健康、快樂三大服務體系使得適老設置完善,滿足各年齡段老年生活需要。

  親和源養老地產項目亮點:整個社區全部采用無障礙化設計,“生活、快樂、健康”管家式的服務,不同于傳統意義上的養老院,親和源是個不脫離社會,又獨立又開放的老年生活高端社區。

  社區內含12幢多層電梯老年公寓,共計838套居室,可入住約1600位老年人。

  公寓內裝修及配置完善,柜櫥床椅和家用電器俱全,有線電視+寬帶網絡+電話,全部開通,冷暖水24小時供應,老人可以拎包可入住。

  親和源養老地產項目特色:同國內外多家醫療、美容、養生等業態的知名品牌企業如:曙光醫院親和分院、上海老年大學、美格菲會所、索迪斯餐廳、愛瑪客物業等結成戰略聯盟關系,建立健全的專業化養老服務平臺。

  經營模式: 親和源采用會員制運營模式,通過會員制的運營構建俱樂部服務模式。

  卡種年限戶型會員卡繳費標準年費繳費標準

卡種

年限

戶型

會員卡繳費標準

年費繳費標準

A

永久

(可繼承,可轉讓)

小套58

75

2.98

中套72

3,98

大套120

6.98

B

終身(15年內可退)

小套58

45

2.38

中套72

55

大套120

88

  親和源養老地產項目規劃:

1.頤養院

  建筑面積9736.1㎡,設300余張床位。共9層,1-4層為門診部門,5層為樣板間,6-9層為護理區。

  與上海市三級甲等醫院對接,又專業醫療機構派出團隊進行管理。

  頤養院只為親和源內部老人提供護理服務,外部人員暫不接待。

  房內配備有獨立洗手間、冰霜、電視、謹記呼叫器。

2.老年健康會所

  會所接待親和源內老人,也對外開放;

  1樓是接待處、銷售辦公室、小賣部、游泳池、更衣室、毛巾及鑰匙辦理柜臺;

  2樓是行政辦公室、兒童及娛樂室;

  3樓為水中運動池、桑拿及溫蒸房、健康吧、跳操房、醫療檢測房、康復理療區、運動器械區、更衣室;

  4樓為康復咨詢及理療SPA、足浴;

  5樓為多功能會議廳。

3.親和學院

  引進上海老年大學,使老年人拓展深化資深興趣愛好,增加與群體交流的機會,豐富生活。

  親和源社區與上海老年大學合作,由上海老年大學總部派出師資且提供課程;

  親和學院二樓設置7個教室,含2間鋼琴房;

  親和學院面向親和源社區會員進行招生;

  親和學院開設英語、電腦、音樂、藝術、運動等6大類15個學習班。

4.配餐中心

  與索迪斯餐廳合作,打造總面積2574 ㎡的養生餐廳;

  由專業餐廳管理公司管理,按營業收入與親和源分成;

  餐廳只為護理和療養人員提供送餐,公寓內老人需自行前往餐廳用餐。

5.度假酒店

  酒店內設有74套客房,公寓式配置,酒店式管理。

  提供分時度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗等服務;

  親和源內老人帶朋友居住享受優惠價格。

  親和源養老地產項目親和源小結

  1. 真正的老年社區,客戶群體不僅來自上海,還存在異地養老客戶群體

  2.前期投入大量的養老設施配套,后期運營成本相對較高

  3.投入成本高,回收周期長,溢價能力有限

  4.專業化的養老模式目前仍處于探索階段,市場風險較大

二、以養老為概念的商住型地產開發模式

  這種養老模式雖然主打養老概念,但實質卻是開發休閑物業的模式。它表面上是養老的概念,核心卻在于適老化建筑的設計和功能配套。這種模式的缺陷是缺乏先進的設計理念、養老配套設施及服務。很多主打養老概念的地產項目僅僅停留在利用養老概念來達到出售房子的目的,離完善的養老地產社區還有一定的距離。

  案例:養老地產項目規劃圖


  簡介:以“開退休社區之先河,立晚年幸福之標準”為定位的東方太陽城,位于北京順義潮白河畔,7000畝浩瀚林木自成天然綠色屏風,占地234萬平米,建筑面積僅為70萬平米。獨到的設立思路成就獨特的“視覺走廊”,巧妙的將自然、建筑和人文和諧統一。

  北京東方太陽城養老地產項目規劃理念:摒棄傳統養老模式,實現老人老友所養,老有所為,老有所樂。

  總體規劃:

  1.帶狀分布,景觀資源最大化:依水而建,周邊是7000畝天然綠色隔離帶。組團呈帶狀平鋪,使得每個組團與景觀最大組合利用化。

  2.組團設計,功能獨立:項目分三期,都是大體量,周期長,因此組團設計使得功能景觀內部配套,相互獨立。在整體景觀之外,每個組團內單獨布置了大量水系和綠化景觀,使得居住環境滿足老人對居住環境的需要。組團內設置小型公共交流空間,組團外設置相對較大的活動場所。

  園林規劃:精致社區水系和綠化景觀,營造生態居住環境

  1.水系景觀:社區整體坐落于高爾夫球場之上,共有接近500畝的水面分布在其中,水域的比例達到3%-5%.

  2.綠化景觀:社區綠化率高達80%。各區域都有自身獨特的樹木、灌木及地被植物,形成了區域之間的天然屏障。

  3.空氣質量:社區空氣負氧離子平均含量高達2000個/立方米,表示社區居住環境已經達到療養的標準。

  配套設施:

  1.大型公共建筑群:在社區中央,社區規劃了50000平方米配套建筑群,以社區中心、康體中心、度假酒店、商業中心和酒店公寓為四大功能區,集文化、娛樂、商業、醫療、康體、度假休閑諸多功能于一身;

  2.太陽城社區醫院:1.6萬平米

  專業醫師、設備:醫護人員由北京市老年病研究中心選派,設施和醫療水平高于國家二級醫院標準;

  定期體驗計劃:每年一次免費體驗,存入個人健康檔案,專業醫師為業主量身定制保健方案

  全覆蓋應急呼叫系統:謹記呼叫系統將醫院同各家及公共場所每一個角落都鏈接了起來;

  專業急救中心:與北京紅十字 經濟救援中心合作,在社區內設立急救站

  3.大型康體中心:面積接近8000平米,室內室外游泳池、跑道、健身器材、網球場、舞蹈房、溫泉,為老人特別設計。

  4.社區農莊:太陽城內開辟可耕作農莊,每塊地管理費低廉,一年四季可耕作。

  5.老年大學:北京市第一家社區內申辦的老年大學,開設多種課程,諸如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等,部分課程教室由社區內老年人擔任。

  6.開敞空間:通透大區的視覺走廊、開場綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園

  人性化設計:

  1.北京東方太陽城養老地產項目無障礙設計

  1)四層公寓均設電梯并設置無障礙坡道

  2)地面防滑處理,墻壁預埋扶手,陽角抹圓;

  3)戶內謹記呼叫與電子安防系統;

  4)衛生間離臥室不遠并設有防滑扶手;

  5)插座、開關相應降低高度;

  6)感應式門鎖

  2.北京東方太陽城養老地產項目戶型設計

  1)別墅設置了雙客廳,滿足老年人渴望交流的愿望;

  2)大戶型多臥室:滿足中國傳統觀念子女與父母同住;

  3)保姆間:滿足老人需要更精心的照顧

  3.北京東方太陽城養老地產項目環境設計

  1)園林設計:在園區內開辟小型平臺作為隨機性交流空間

  2)大型會所成為老人相互交流的主要空間

  社區文化:

  1.社區文化、休閑、娛樂活動:國際風箏節、音樂會、社區運動會、游園會、文藝匯演、展覽、講座、培訓、交流活動

  2.俱樂部:兵兵球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部

  建筑類型:

  1.太陽城一期建筑形式含聯體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種,公寓的戶型單元面積從70-230㎡。

  2.二期,建筑形式不僅包括點式公寓、板式公寓、聯體別墅,還增加了獨棟別墅。

  太陽城銷售: 項目養老客戶群體僅占三成,項目太陽城均價與同區域其他地產項目相差不大,沒有實現較高的溢價。

  小結:

  1.東方太陽城依托于北京龐大的養老客戶群體,主打養老地產概念,與周邊休閑度假別墅形成差異化;

  2.項目前期憑借低價策略吸引大量養老客戶群體,后期隨著項目逐步開發,客戶群體逐漸趨向多元化;

  3.養老概念名村實亡:更多的客戶群體是看重性價比優勢的中端休閑居住客戶群,沒有吸引到那些真正擁有支付能力的高端休閑客群;

  4.大量公共建設配套需要大量的前期投入,周期長

三、復合型養老地產模式

  集“休閑、度假、養生”為一體的多元化新型生活方式。核心是不同景觀、不同資源類型的休閑度假地及其休閑居家產品的產業化,實質上是休閑社區+養老功能。

  案例:綠地21城(孝賢坊是長三角最大養老“基地”):集度假、尊老、國際、商務功能于一身的超級人文新鎮

綠地21城孝賢坊 長三角最大養老基地

綠地21城基本信息

總占地面積

13平方公里

總建設用地

630萬㎡

地理位置

上海周邊昆山花橋鎮綠地大道555

容積率

2.5

綠化率

35%

建筑類型

高層、多層、別墅、商業、辦公、公園

主力戶型

公寓78-88/,別墅207-351/

社區配套

綜合樓、商業、生活廣場、大酒店、餐飲中心、

學校、幼兒園、釣魚臺、百鳥園、老年養生文化觀

昆山老年醫院、果蔬市場、河韻公園

  綠地21城總體規劃

  整體規劃:綠地21城以“新都市主義開放式街區”為規劃理念,道路開放、組團規模合理、交通組織清晰,致力于全面創造城市、生態、建筑、人群和諧共存共生的混合社區。

  住宅規劃:綠地21城分為6個居住組團,集合了古典西班牙、北美、現代西班牙、英國式五種建筑風情。其中,D組團為尊老社區孝賢坊:以“老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所樂”作為規劃思路,F組團為青年社區啟航社。

  景觀規劃:引入吳淞江天人水系,塑造了豐富的水景系統,并且各個居住組團內也規劃了不同規模的中心水景,實現人們回歸自然、修身養性的居住夢想。

  規劃總結:綠地21城規劃國際、商務、度假、尊老四大超級社區,且是一個包含多種型態別墅及多層、小高層電梯公寓、商務辦公的國際化大型綜合生態居住社區。公共建筑配套設施高達190000㎡,綠地21城可謂是一個真正意義上的超級生活之城。

  尊老社區:孝賢坊提供適合老年人居住的理想場所,針對老年人,配備完備配套,成為長三角地區最大的養老基地。

  孝賢坊規劃占地56㎡,入住5000-10000戶老人。建筑類型主要以聯排別墅、花園洋房、公寓為主。

  針對老年人生理特點,孝賢坊布置了智能化設施,保障老年人的安全性和便捷性。

  大型綜合醫院內特設老年病科以及老年病專家門診、營養配餐中心、老年文化中心、老年休閑娛樂中心、老年運動中心、老年大學以及老年特色商街。

  園林設計:栽植樹齡較大的粗壯樹木,營造出森林靜謐悠遠之感。中心湖泊設有垂釣臺、百鳥園、養生步道以及活動廣場。沿路配有木質長凳供老人休息。

  特色服務:管家服務,緊急呼救服務、專業護理服務。

  案例小結:

  1.復合型大盤,6大居住組團,集合多種異國風情,引入吳淞江天然水系,塑造豐富水景系統,鑄造長三角文化社區。

  2.昆山被成為上海后花園,良好的生態環境及與上海市區的房價落差,吸引大量休閑度假客戶群體,未來擁有很大的升值空間。

  3.無大量集中型宜老化公共建筑設計,僅在養老組團內部,通過細節設計及小規模配套體現養老概念。

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